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樓市‘暖政’頻吹。3月30日，中國(guó)五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對(duì)二套房首付比例及二手房稅費(fèi)做出調(diào)整。
其中，央行、住建部、...[詳細(xì)]
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當(dāng)前，樓市新政給力，股市牛氣沖天。身處“十字路口”，中國(guó)人究竟該如何選擇？
樓市‘暖政’頻吹。3月30日，中國(guó)五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對(duì)二套房首付比例及二手房稅費(fèi)做出調(diào)整。
其中，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委宣布將二套房首付比例降至四成，公積金首付比例也按首套房和二套房分別調(diào)整為首付二成和三成。
同時(shí)，中國(guó)財(cái)政部、稅務(wù)總局也聯(lián)合出臺(tái)新政，宣布二手房滿2年交易免征營(yíng)業(yè)稅。五部委系列政策組合拳一出，引發(fā)業(yè)界和普通購(gòu)房者的強(qiáng)烈關(guān)注。
就在幾日前，中國(guó)國(guó)土資源部和住建部曾聯(lián)合發(fā)文，要求優(yōu)化住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。一系列政策組合拳為樓市帶來(lái)一股暖流，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，此輪政策將有效促進(jìn)自住型和改善型購(gòu)房需求的釋放，對(duì)緩解樓市庫(kù)存具有積極意義。
多項(xiàng)政策出臺(tái)，表明政府將持續(xù)關(guān)注剛性需求，支持改善性需求。隨著市場(chǎng)的變化，開發(fā)商也正在重新調(diào)整規(guī)劃供貨節(jié)奏，4月成為最佳買房時(shí)機(jī)，樓市或?qū)⒂瓉?lái)新一輪的上漲，再次進(jìn)入房地產(chǎn)的“白銀時(shí)代”。
據(jù)了解，今年中國(guó)“兩會(huì)”上，中央釋放了“支持居民自住和改善性需求”、“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的信號(hào)。分析稱，本輪政策組合拳一出正是響應(yīng)了這一政策號(hào)召。
交通銀行金融研究中心研究員夏丹說(shuō)：“二套房首付比例并非之前傳言的下調(diào)至五成，而是直接降至四成；二手房交易營(yíng)業(yè)稅由‘滿五唯一’跳過(guò)2009年前曾實(shí)行的‘滿三唯一’，調(diào)整至‘滿二唯一’。可見(jiàn)相關(guān)部門對(duì)于中央支持改善購(gòu)房要求的響應(yīng)之迅速，態(tài)度之堅(jiān)決�！�
德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，“以往，不少置換型購(gòu)房者為了享受‘貸款結(jié)清算首套’的政策，往往只能先賣再買；此次新政對(duì)于首套貸款未結(jié)清的二次購(gòu)房者首付最低比例要求直降3成，后者就有條件選擇先買一套，入市速度將明顯加快，短期內(nèi)成交量將獲得提升�！�
而營(yíng)業(yè)稅免征“五改二”更是直接關(guān)系“真金白銀”。以上海為例，按照上海目前普通住宅的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按5.65%營(yíng)業(yè)稅稅率計(jì)算，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)外一套普通住宅交易可減少稅費(fèi)在13萬(wàn)元-25萬(wàn)元之間。業(yè)內(nèi)人士分析，此次政策調(diào)整還將釋放一批存量房源。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“特別是首付比例降低到40%，公積金政策也調(diào)整為最低首付比例20%、二套房為30%，雖然有一定約束條件，但這種力度的松綁，將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)巨大影響�！�
他認(rèn)為新政可以增加直接有效購(gòu)買需求，整體市場(chǎng)成交量將在4月快速上漲。他還預(yù)計(jì)一二線城市二季度市場(chǎng)，將出現(xiàn)成交量較大幅度的的季度環(huán)比上漲，這或許將成為2014年來(lái)的成交高峰。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，央行的二套首付降至四成與稅總的營(yíng)業(yè)稅5年降至2年，揭開中央全面救市序幕，這也預(yù)示了第四輪樓市調(diào)整期將結(jié)束，房?jī)r(jià)正式進(jìn)入上漲期，故購(gòu)房者們切莫再錯(cuò)過(guò)了第四輪調(diào)整期最佳買房時(shí)機(jī)。
過(guò)去十年，盡管樓市總體處于大幅上漲狀態(tài)，但謝逸楓指出，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，仍有一些最佳的入市時(shí)間窗口，可以更低成本、更加從容地挑選。
“比如2008年9月金融危機(jī)爆發(fā)后到2009年的一季度就是一個(gè)很好的時(shí)間窗口。此后，2011年底到2012年上半年，樓市又迎來(lái)一個(gè)最佳購(gòu)房窗口。從現(xiàn)在開始到二季度末，將是入市的一個(gè)很好的窗口期。隨著房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)減速，到了2015年第三、四季度，供求關(guān)系回歸平衡，價(jià)格就要開始上升。”
而之所以說(shuō)目前出現(xiàn)了最佳購(gòu)房窗口期，謝逸楓分析稱主要有五個(gè)原因：
一是在于房?jī)r(jià)止跌反彈跡象正趨于明顯。二是政策刺激作用下，會(huì)帶來(lái)住房市場(chǎng)成交量上升的態(tài)勢(shì)，進(jìn)而促進(jìn)房企調(diào)整定價(jià)策略，并采取漲價(jià)的做法。三是市場(chǎng)調(diào)整期一旦結(jié)束，樓市復(fù)蘇指日可待,房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入上漲通道。四是中央已全面“救市”，一系列的優(yōu)惠政策“組合拳”鼓勵(lì)買房。五是現(xiàn)在買房是低點(diǎn)入市,首付與利率及價(jià)格相對(duì)低。
同時(shí)謝逸楓坦言：“當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)與政策及市場(chǎng)環(huán)境都對(duì)購(gòu)房者最有利，買房抄底時(shí)機(jī)已經(jīng)出現(xiàn),錯(cuò)過(guò)買房最后時(shí)機(jī)必白忙二十年。 ”
不過(guò)，市場(chǎng)上也有另一種解讀。
民生證券管清友認(rèn)為，房貸新政可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力緩解，卻無(wú)法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長(zhǎng)期因素(政策回歸中性 高庫(kù)存 人口老齡化)共振的結(jié)果。
“房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性，從純投資的角度來(lái)看，不要去接下落的刀�！�
管清友分析了四大原因：第一，剛需人口已進(jìn)入下降通道，即便生育政策加快調(diào)整，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢(shì)。第二，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)已經(jīng)消失，市場(chǎng)預(yù)期短期無(wú)法扭轉(zhuǎn)。第三，利率市場(chǎng)化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。第四，中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場(chǎng)。
清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明還擔(dān)心，房貸新政會(huì)對(duì)中國(guó)花費(fèi)很大氣力推進(jìn)的過(guò)剩產(chǎn)能清理帶來(lái)阻力。在房貸新政的刺激下，可能會(huì)有一些開發(fā)商又開始大力開發(fā)。
過(guò)去幾年，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)能大量增長(zhǎng)，以至于造成了多個(gè)行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩。從2011年開始，中國(guó)一直在致力于清理過(guò)剩產(chǎn)能，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)�，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)如果再度擴(kuò)張，鋼鐵、水泥等這些已經(jīng)過(guò)剩產(chǎn)能調(diào)整的行業(yè)將死灰復(fù)燃。
房地產(chǎn)評(píng)估師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉維堅(jiān)認(rèn)為，剛需和改善型需求購(gòu)房者如果遇到適合自己的房子可以下手了，但純粹為買房而買房的房產(chǎn)“投機(jī)者”則要三思而后行，過(guò)快下跌和過(guò)快上漲都不是樓市的正常節(jié)奏。
最近，面對(duì)著指數(shù)不斷在創(chuàng)新高的股票市場(chǎng)，“熊”了多年的股市也開始有了起色，近期更是走勢(shì)凌厲，持續(xù)強(qiáng)勢(shì)上漲。
今年大部分時(shí)間，中國(guó)的股市都在突飛猛進(jìn)：第一季度，上證指數(shù)累計(jì)上漲16%。在過(guò)去9個(gè)月內(nèi)，已經(jīng)上漲近90%。
截止3月31日，上證綜指的市盈率(TTM)16.5倍，中小板和創(chuàng)業(yè)板的估值分別為45.8倍和83.5倍，中小盤股估值明顯高于主板市場(chǎng)，創(chuàng)業(yè)板對(duì)滬深300的溢價(jià)率回升至6.27倍，歷史均值只有4.75倍，創(chuàng)業(yè)板進(jìn)一步上漲空間有限，83倍的估值已創(chuàng)出歷史新高，未來(lái)難以再大幅上漲。
而上證綜指的估值水平處于中偏低水平，橫向相比低于海外歐美市場(chǎng)18倍PE，縱向相比低于歷史10年均值的20倍PE。PB處于2.1倍，同樣低于過(guò)10年均值的2.6倍。
德邦證券首席策略分析師張海東認(rèn)為A股的估值未來(lái)仍有修復(fù)空間，保守估計(jì)有望回升至17倍，加上上市公司整體盈利增速10%，相對(duì)應(yīng)的A股今年高點(diǎn)在4500點(diǎn)以上。
4月1日中國(guó)證券投資者保護(hù)網(wǎng)發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，3月23日-3月27日當(dāng)周，證券保證金凈流入394億，3月證券保證金共計(jì)凈流入4721億元。而值得關(guān)注的是，2月證券保證金則為凈流出334億元。
中登公司最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2015年3月23日-3月27日當(dāng)周，A股新增開戶數(shù)為166.8萬(wàn)戶，較前一周的113.85萬(wàn)戶環(huán)比增加46.51%，創(chuàng)下2005年有記錄以來(lái)的新高，此前的高點(diǎn)為165.8萬(wàn)戶；同時(shí)，上周參與交易的A股賬戶數(shù)環(huán)比增加至3338.41萬(wàn)戶，繼上周再度創(chuàng)下2008年有記錄以來(lái)的新高。
銀河證券投資顧問(wèn)鄧志維在接受南都記者采訪時(shí)表示，最近前來(lái)營(yíng)業(yè)部開戶、咨詢的人特別多。他分析，之所以開戶數(shù)量持續(xù)增加，一方面與市場(chǎng)走好有密不可分的聯(lián)系，另外，監(jiān)管層面不斷釋放一系列積極信號(hào)，也給股市打了強(qiáng)心劑。
南方基金首席策略分析師楊德龍稱，近期市場(chǎng)連續(xù)上攻，形成一波新的上漲趨勢(shì)，賺錢效應(yīng)也吸引了大量資金入場(chǎng)，券商融資融券業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，為A股持續(xù)提供增量資金。
隨著改革政策的不斷落地，有人預(yù)計(jì)股市6年內(nèi)將上1萬(wàn)點(diǎn)。開源證券高級(jí)策略分析師楊海就直言，股市正在成為各路投資資金別無(wú)選擇的聚集地。
“在貨幣政策持續(xù)放松的背景下，股市投資價(jià)值繼續(xù)凸顯，場(chǎng)外資金仍能保持流入狀態(tài)，中長(zhǎng)期A股仍有上漲空間和動(dòng)力�！�
上投摩根卓越制造基金擬任基金經(jīng)理吳文哲認(rèn)為，2015年的牛市遠(yuǎn)未結(jié)束，主題投資機(jī)會(huì)層出不窮，短期調(diào)整或帶來(lái)買入機(jī)會(huì)。
“整體而言，對(duì)二季度市場(chǎng)繼續(xù)樂(lè)觀，預(yù)判機(jī)會(huì)較為均衡：互聯(lián)網(wǎng)與各行業(yè)的融合仍在進(jìn)行中;白馬成長(zhǎng)股中更看好創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型個(gè)股，特別是與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合;傳統(tǒng)行業(yè)中的轉(zhuǎn)型個(gè)股表現(xiàn)也值得期待�！�
房地產(chǎn)新政對(duì)資本市場(chǎng)的影響在于風(fēng)格轉(zhuǎn)換。“除了房地產(chǎn)股直接受益外，房地產(chǎn)新政可緩解對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂，加上債務(wù)置換改變銀行壞賬預(yù)期，銀行股迎來(lái)機(jī)會(huì)。交易量往上走，券商股也會(huì)重新回歸�！毙毂胝J(rèn)為，短期不排除調(diào)整，中期A股行情上升，風(fēng)格上建議關(guān)注藍(lán)籌。
中金持類似觀點(diǎn)，認(rèn)為新政改善市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)及相關(guān)周期性板塊的預(yù)期，將加速市場(chǎng)向低估值藍(lán)籌風(fēng)格轉(zhuǎn)換。
華泰證券房地產(chǎn)首席分析師曹光亮表示房地產(chǎn)股還會(huì)上漲，但選股邏輯也發(fā)生了變化，去年需要尋找個(gè)性化的催化劑，現(xiàn)在需要尋找基本面支撐。
目前，股市處在高度亢奮狀態(tài)中，一有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)掀起狂瀾。其實(shí)不管慢牛還是快牛，如何不被瘋牛甩下背，才是關(guān)鍵。
中銀國(guó)際證券認(rèn)為，近期股市大幅上揚(yáng)很大程度上在于政策面的呵護(hù)與肯定,但后續(xù)政策面的變化卻存在較大的不確定性。
因此,如果政策預(yù)期兌現(xiàn)或不及預(yù)期,那么基本面和流動(dòng)性對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面壓力將顯現(xiàn)。
中銀國(guó)際證券預(yù)測(cè)2季度市場(chǎng)或呈前揚(yáng)后抑格局,上證綜指的運(yùn)行區(qū)間為3,300-4,100。市場(chǎng)調(diào)整的觸發(fā)點(diǎn)將集中在流動(dòng)性邊際收緊、政策集中兌現(xiàn)或低于預(yù)期、管理層干預(yù)市場(chǎng)上行節(jié)奏等。
過(guò)去造成樓市價(jià)格持續(xù)上漲的投資屬性，今后將會(huì)更多讓位于消費(fèi)屬性。從純投資角度看，房產(chǎn)造富時(shí)代或許已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)將是股權(quán)造富時(shí)代，目前投資地產(chǎn)股票或許優(yōu)于買房。
今后房地產(chǎn)股票與房?jī)r(jià)的表現(xiàn)，可能跟過(guò)去幾年截然相反——曾經(jīng)房地產(chǎn)股連續(xù)調(diào)整，但房?jī)r(jià)居高不下；今后很可能出現(xiàn)的局面是房地產(chǎn)股票大漲，而樓市表現(xiàn)比較普通。
但對(duì)于高深莫測(cè)的股票市場(chǎng)也需多加小心，因?yàn)椤芭Ｊ小币材茏屇惚犞劬Χ继濆X，投資股市比投資樓市更需要專業(yè)知識(shí)與技巧，這點(diǎn)需要切記。千萬(wàn)別一下子腦子發(fā)熱，就被“賣房炒股”的說(shuō)法給忽悠了。
專業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則表示，從目前來(lái)看，兩市仍然都有一定的投資價(jià)值，選擇什么樣的產(chǎn)品，是對(duì)投資者眼光的考驗(yàn)�！跋鄬�(duì)股市的短周期和高風(fēng)險(xiǎn)，樓市較為穩(wěn)定，此外還可以使用杠桿（銀行貸款）來(lái)投資，這是股市做不到的�！�
郭毅認(rèn)為，股市更適合短線炒作獲利，樓市則是長(zhǎng)線投資的好選擇。
但也有分析人士認(rèn)為：“樓市已經(jīng)走到了分岔口，不再具有吸引力。雖然股市的周期性調(diào)整在所難免，但‘風(fēng)云際會(huì)’的好戲才剛剛開始。”
齊魯證券泉州公司投資顧問(wèn)王若嘯也指出，現(xiàn)在炒房想升值難度很大，因?yàn)樯德�，還會(huì)有不少費(fèi)用支出，升值性已遠(yuǎn)遜于當(dāng)前的A股。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀也提醒大家，股市任何時(shí)候都有風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在依然存在�！耙环矫媸紫任覀兘�(jīng)濟(jì)的基本面并不甚好；另一方面，有些市場(chǎng)的估值已經(jīng)較高�！�
現(xiàn)在新開戶的股民里有67%的人是沒(méi)有讀完高中，如果對(duì)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、企業(yè)沒(méi)有了解的話，這些人很有可能稱為炮灰。
綜上可見(jiàn)，買房、買股各有利弊。最后，還是您自個(gè)兒決定吧!
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